Theo bảng giá bất động sản hằng tuần của Sacomreal và khảo sát giá của Vinaland cho thấy hơn 90% dự án căn hộ, nền đất tại TP.HCM đứng giá hoặc giảm nhẹ từ tháng 3 đến nay. Mặc dù vậy vẫn rất ít khách hàng quan tâm, bởi các nhà đầu tư thứ cấp - khách hàng chính của các dự án căn hộ cao ấp và dự án nền đất, đang chờ các dự án nhà ở xã hội với giá bán khống chế không vượt quá 7 triệu đồng/m2 tham gia thị trường, có thể sẽ kéo giá nhà đất xuống mặt bằng mới thấp hơn hiện nay. Do đó, đầu tư vào thời điểm này sẽ còn nhiều rủi ro.

Thị trường nhà giá bình dân nhộn nhịp!

Trong khi giá bất động sản ở các dự án trung cấp trở lên có xu hướng giảm từ giá cả cho đến giao dịch, thì nhà ở bình dân lại tăng cả ở hai mặt này.

Theo thống kê của ACBR, trong tháng 4, sàn giao dịch của đơn vị tiếp nhận hơn 80 giao dịch thành công, tăng hơn 20% so với tháng 3 (62 trường hợp). Phần lớn người mua tập trung vào các loại nhà căn hộ chung cư hạng trung bình đang hoàn thiện hoặc sắp bàn giao, đất dự án đủ giấy tờ pháp lý, hạ tầng đúng tiến độ, hoặc nhà riêng lẻ mới xây dựng trong các khu đô thị đang phát triển có giá dưới 2 tỷ đồng/sản phẩm.

Điều này cho thấy nhận định của Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản VietRees, đầu tư bất động sản giá thấp được nhiều doanh nghiệp lựa chọn, vì là kênh bảo toàn vốn an toàn. Bởi vì nhà có thể tăng giá trong tương lai và tỉ lệ rủi ro thấp hơn căn hộ cao cấp hoặc các dự án đang triển khai.

“Nhà giá thấp” vẫn chưa thấp!

Hiện nay, nhiều người đang chờ sự tham gia thị trường của nhà giá thấp để xem trong thực tế giá loại nhà này có thấp thật không. Đột phá về nhà giá thấp là căn hộ Xuân Mai của Công ty Cổ phần Bê-tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai tại Hà Nội có giá 200 triệu đồng với diện tích 50 m2 (trung bình 4 triệu đồng/m2). Tới đây, công ty này sẽ tung thêm căn hộ 300 triệu đồng với diện tích 60 - 65 m2. Nhưng điều cần lưu ý là giá này hầu như chưa tính tiền đất, vì dự án được xây trên đất của công ty mua từ lâu với giá không đáng kể.

Ở TP.HCM, Công ty Địa ốc Hòa Bình cho biết đang làm thủ tục để tung vào thị trường 500 căn hộ tại xã Long Thới (huyện Nhà Bè) với giá 5 - 6 triệu đồng/m2. Công ty Nam Long cũng chuyên nhà giá thấp với các dự án ở quận 7, quận 9... giá mỗi căn hộ khoảng 500 - 600 triệu đồng, trung bình khoảng 7 - 8 triệu đồng/m2.

Ông Lê Huỳnh Cương Nghị, Tổng Giám đốc Công ty Nam Long ADC, cho biết: nhu cầu nhà giá thấp là có thực và rất lớn. Ông dẫn chứng là căn hộ có giá 500 - 600 triệu đồng của Công ty bán đắt như tôm tươi. Sản phẩm E-home ở quận 9 cũng đã bán hết. Công ty Nam Long ADC sẽ tung ra dự án quy mô lớn gấp đôi cũng tại quận 9 với giá gần như vậy, cũng khoảng 7 - 8 triệu đồng/m2.

Căn hộ lẻ dễ bán hơn nhà giá thấp!

Giá căn hộ giá thấp (trong chung cư) trung bình khoảng 7 triệu đồng/m2 nhưng chỉ có khoảng không gian trong căn hộ. Thêm một hạn chế khác là không thể tăng thêm tầng cao. Vì thế, mua đất xây nhà tại các khu dân cư mới ở vùng ven thành phố vẫn là lợi thế.

Hiện nay, với số tiền khoảng 600 - 700 triệu đồng, người ta có thể mua miếng đất nông nghiệp khoảng 50 m2 và chuyển mục đích sử dụng đất với giá khoảng 350 triệu. Với số tiền còn lại có thể xây được một căn nhà có diện tích sử dụng khoảng 100 – 120 m2. Họ có thể làm chủ một căn nhà riêng, có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, sinh hoạt độc lập mà không bị hạn chế giờ giấc đi về cũng như phải đóng các loại phí chung cư… Tuy nhiên, cái khó của người có nhu cầu an cư hiện nay là không có tiền để đầu tư như vậy, còn muốn vay ngân hàng thì không có gì để thế chấp.

Để đáp ứng nhu cầu này, một số nhà đầu tư thứ cấp trước đây tham gia vào thị trường căn hộ cao cấp và nền đất dự án đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc này.

Khó khăn về tài chính được giải quyết bằng cách: sau khi làm thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất, có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng… thì nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để xây dựng bằng cách thế chấp chính mảnh đất đó. Sau khi xây dựng hoàn thành và được cấp giấy hồng, nhà đầu tư bán lại cho người có nhu cầu. Lúc này người mua có điều kiện để được ngân hàng hỗ trợ vốn bằng cách thế chấp căn nhà mình mua.

Đầu tư theo phương thức này, nhà đầu tư có thể lãi khoảng 20% - 30% trong 1 năm với vòng quay khoảng 8 - 9 tháng/căn nhà, trong đó thời gian làm thủ tục mất khoảng 7 tháng. Còn người mua được căn nhà kiên cố với giá chỉ 7 - 8 triệu/m2, nhưng có nhiều tiện lợi hơn.

VĂN THÔNG